Как составить договор аренды квартиры

Что называют договором аренды квартиры

В бытовой речи «арендой квартиры» называют передачу жилья за плату. Если собственник предоставляет квартиру гражданину для проживания, документ обычно оформляют как договор найма жилого помещения; для практических целей стороны часто используют формулировку «договор аренды квартиры». Главное не название, а точное описание квартиры, условий проживания, оплаты и порядка возврата.

Договор лучше заключать письменно в двух экземплярах — по одному для каждой стороны. Устная договорённость не фиксирует состояние жилья, состав имущества и порядок расчётов, поэтому при споре подтвердить условия будет сложнее.

Для сравнения с другими документами можно посмотреть договор аренды жилого помещения: по структуре он близок к договору на квартиру.

Какие сведения подготовить до подписания

До составления документа собственнику и будущему жильцу стоит проверить данные друг друга и характеристики квартиры. Это помогает не перепутать адрес, площадь, состав мебели и реквизиты для оплаты.

Подготовьте:

• паспортные данные собственника и нанимателя;
• адрес квартиры, этаж, площадь и кадастровые или иные идентифицирующие сведения, если они нужны сторонам;
• документ, подтверждающий право собственника распоряжаться жильём;
• список всех лиц, которые будут проживать в квартире;
• срок проживания и дату передачи ключей;
• размер платы, обеспечительного платежа и аванса, если они предусмотрены;
• показания счётчиков и перечень имущества в квартире.

Если квартиру передаёт не собственник, а представитель, проверьте его полномочия. В договоре также можно указать контактный способ связи и адрес для уведомлений, чтобы не искать эти данные при возникновении вопроса.

Структура договора аренды квартиры

Документ удобно разделить на несколько блоков. Каждый пункт должен быть конкретным: вместо «оплата производится своевременно» укажите сумму, дату и способ перечисления.

В начале договора укажите дату и место его заключения. В конце поставьте подписи сторон и расшифровку подписей; при наличии приложений перечислите их в тексте договора.

Как прописать оплату, залог и коммунальные услуги

Размер платы указывают в рублях. Дополнительно зафиксируйте, когда именно вносится платеж: например, до определённого числа текущего или следующего месяца. Если возможна безналичная оплата, запишите реквизиты или договоритесь, что подтверждением будет банковская квитанция.

Обеспечительный платёж, который в быту называют залогом или депозитом, лучше описывать отдельно. В договоре укажите его размер, назначение, случаи удержания и срок возврата после выезда. Например, стороны могут предусмотреть удержание расходов на устранение повреждений, если они подтверждены и не связаны с обычным износом.

Коммунальные платежи разделите на понятные категории:

• включённые в ежемесячную плату;
• оплачиваемые нанимателем по квитанциям;
• рассчитываемые по показаниям счётчиков;
• относящиеся к услугам связи, интернету и телевидению.

Не оставляйте формулировку «коммунальные услуги оплачиваются по договорённости». Она создаёт спор о том, кто должен оплачивать конкретную квитанцию. Лучше приложить таблицу с перечнем платежей и указать, кто передаёт показания приборов учёта.

Права, обязанности и правила проживания

Собственник обязан передать квартиру в состоянии, пригодном для проживания, а наниматель — пользоваться ею по назначению, своевременно платить и бережно относиться к имуществу. Конкретные обязанности можно адаптировать под ситуацию: например, прописать периодичность уборки, правила содержания животных или запрет на курение.

Отдельно согласуйте посещение квартиры собственником. Укажите, требуется ли предварительное уведомление, в каких случаях возможен срочный доступ и кто присутствует при осмотре. Это снижает риск конфликтов и защищает интересы обеих сторон.

Если вместе с нанимателем будут жить другие люди, перечислите их в договоре. Для временных гостей можно установить правила по продолжительности пребывания, но условие должно быть понятным и не противоречить обязательным требованиям законодательства.

Вопросы ремонта также лучше разделить:

• мелкие работы и замена расходных материалов;
• устранение неисправностей инженерных систем;
• ремонт техники и мебели, переданных вместе с квартирой;
• действия при аварии, протечке или повреждении имущества.

Акт приёма-передачи и опись имущества

Акт подтверждает, что квартира действительно передана нанимателю. Его подписывают при получении ключей; при выезде оформляют отдельный документ о возврате жилья либо делают отметку о возврате в дополнительном акте.

В акте укажите:

• дату передачи;
• состояние стен, пола, окон, дверей и сантехники;
• показания счётчиков;
• количество комплектов ключей;
• перечень мебели, техники, посуды и другого имущества;
• уже имеющиеся повреждения и недостатки;
• подписи сторон.

Опись можно оформить таблицей. Для техники добавьте марку, модель и заметные дефекты, а для мебели — состояние и комплектность. Фотографии пронумеруйте и укажите в акте, что они являются приложением к документу.

Акт важен не только собственнику. Наниматель с его помощью сможет показать, какие повреждения существовали до заселения и какие вещи фактически получил.

Проверка договора перед подписанием: чеклист

Перед передачей денег и ключей пройдите договор по пунктам:

• Сверены паспортные данные сторон.
• Указан точный адрес и характеристики квартиры.
• Проверено право собственника распоряжаться жильём.
• Перечислены все проживающие лица.
• Указаны дата начала и срок проживания.
• Зафиксированы сумма, дата и способ оплаты.
• Разделены арендная плата и коммунальные платежи.
• Описаны обеспечительный платёж и порядок его возврата.
• Составлены акт и опись имущества.
• Зафиксированы показания счётчиков и количество ключей.
• Согласован порядок доступа собственника в квартиру.
• Прописан порядок досрочного прекращения договора.
• Все страницы и приложения подписаны сторонами.

После подписания каждая сторона должна получить полный комплект документов. Платежи лучше подтверждать распиской, банковским переводом с назначением платежа или другим способом, который позволяет установить дату и сумму расчёта.

Ошибки, которых лучше избежать

Не оставляйте пустые строки в подписанном договоре: их можно заполнить позже без согласования. Если пункт не применяется, напишите «не применяется» или поставьте прочерк с подписями сторон.

Не ограничивайтесь шаблонной фразой о «хорошем состоянии» квартиры. Состояние жилья меняется со временем, поэтому нужны акт, опись, показания счётчиков и фотографии. Не передавайте крупную сумму до проверки квартиры, документов и личности собственника.

Если договор предусматривает передачу не квартиры, а жилого дома, набор условий будет шире: понадобится описать земельный участок и хозяйственные постройки. Для такой ситуации пригодится договор аренды жилого дома. Если оформляется сделка с переходом права собственности, это уже другой документ — например, договор купли-продажи квартиры, а не аренда.

Готовый текст следует адаптировать под фактические обстоятельства: наличие нескольких собственников, домашних животных, несовершеннолетних жильцов, мебели, техники и особых условий оплаты. При спорной ситуации или нестандартной передаче жилья полезно проверить документ у специалиста до подписания.